こんにちは。
渋谷・目黒相続相談センター（株式会社フランセ）の井本です。

土地の有効活用による相続税対策の話をさせて頂きましたが、
今回は、単純に、現金等の金融資産から収益不動産に組み替える方法です。

現金等の金融資産の場合には、
時価＝相続評価額
となり、節税効果はありません。
上場株などに関しては、評価の時期により多少評価額が上下しますが。

仮に現金１億円を一棟収益不動産（アパートや賃貸マンション）へ資産の組み替えを行うと、
土地・建物の内訳は、土地６,０００万円・建物４,０００万円と想定すると、
土地は、貸家建付地で評価するので、
相続税評価額約３,７９２万円（６,０００万円×８０％×（１－０．７×０．３）、
建物は、借家権割合を考慮して評価するので、
相続税評価額約１,６８０万円（４,０００万円×６０％×７０％）
土地・建物の相続税評価額＝５,４７２万円
購入価格１億円が、半分近くの評価額になります。
物件によっては、半分以下の評価額になります。

購入した物件の手取りの利回りが５％なら、
毎年５００万円の家賃収入が入ってくる計算になります。
利回りの計算方法などは、また改めてブログに書きます。

当然、空室や賃料下落、修繕費がかかってくる可能性もあるので、
リスクはありますが、お客様の資産状況によっては、
重要な相続対策の１つになってきます。

その家賃収入を、保険料贈与プランで相続対策してもいいと思います。
財産の総額が同じでも、
現金が多い方や不動産が多い方、自社株が多い方などで対策方法が変わってきますので、
専門家に相談しながら実行していくことをおススメします。

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