こんにちは。
渋谷・目黒相続相談センター（株式会社フランセ）の井本です。

昨日は、所有されている土地に、
アパート・マンションなどの貸家を建てると、
土地・建物の評価額が下がるので、
結果、節税につながるという事でした。

当然メリットがあれば、デメリットもあります。
デメリットについて考えてみましょう。

①建築費の負担がある
建物を建てるということは、
『手持ちの金融資産がなくなる』
『借金する』
のどちらかになると思います。

『手持ちの金融資産なくなる』ということは、
納税資金になる流動資産がなくなるということです。
建物を建てた後のキャッシュフロー（現金が何年でいくらぐらいになるか）をしっかりシュミレーションをした上で、建物を建てるか検討する必要があります。

『借金する』ということは、
毎月返済が必要ということです。
借金の返済が必要なので、

建築後の想定家賃収入金額＞借入金の返済額＋（管理費等の運営費＋固定資産税等の税金＋空室リスク（＋将来かかるであろう修繕費の積立））

にならないと、毎月の収支がマイナスになってしまいます。
毎月持ち出しです。

このような計画だと、相続税評価額は下がったものの、
日々の生活が不安になり、精神状態も不安定になってしまいます。
結果、『相続対策をやらない方が良かった』となるでしょう。
そして、相続人も、もらって嬉しくない不動産を相続する事になり、相続後も苦労することになってしまいます。

なので、『現状の分析』『建築後のキャッシュフローの試算』『相続発生後のシュミレーション』が必須となってきます。

建築会社・ハウスメーカーで、このようなトータル的・実務的な提案を行ってくれれば良いですが、現実的にはなかなか難しいでしょう。

なぜかというと、建築会社・ハウスメーカーの担当者は、建築してもらうことを目的とした仕事なので、賃貸市場の現場を知っている人なんかはほとんどいません。
大手のハウスメーカーなんかは、賃料相場などの数字だけは出すことができると思いますが、建築がほしいだけの提案なので、シュミレーションの数字をあまくみているケースも多く、
想定賃料を上げるだけが目的で、部屋数だけ多く作り、ホンマに借りる人いるのかと思うようなヘンテコな間取りもあったりします。

建物を建築する際には、
地元の賃貸不動産屋に、『設計図面を持っていき、このような賃貸物件を建築しようと思っているけど、どう思いますか？』と最低１社、できれば３、4社ぐらいに聞いてみてた方が良いと思います。

インターネットでも、「スーモやホームズ・アットホーム」など不動産検索サイトで近くの賃貸物件を検索してみて下さい。おおよその賃料や現状の募集状況などが簡単に調べられます。
あまりにも似た間取りの賃貸募集が多いと、建築自体見直した方が良いかもしれません。
計画上は、シュミレーション結果が良くても現実的には厳しい可能性が出てきます。サブリース契約・空室保障を予定していてもです。
サブリース契約・空室保障などの契約は、サブリース賃料の見直しや解除される可能性もあります。特に、賃貸需要が少ないエリアでは、見直し・解除される可能性は高いです。

アパート・マンションを経営をするということは、事業と同じです。
必ずリスクがあるので、親身になってくれる専門家に相談して実行する事をおススメします。

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