こんにちは。

渋谷・目黒相続相談センター（株式会社フランセ）の井本です。

前回の続きで、
「１．相続人が金銭面で苦労しそうな不動産」で、
「相続税が高くなる」以外にどのようなリスクがあるでしょうか。

・すぐに売却できない
　相続税は基本、１０か月以内現金納付が必要です。
　相続人が現金を持っているなら問題ないですが、現金を持っていないと相続した不動産を売却しなければなりません。
　「貸宅地（底地）、無接道の不動産（再建築不可）、再建築はできるが車の侵入ができない間口が狭い不動産、田舎の空き家、別荘、リゾートマンション、空室だらけのアパート・マンション、建物がボロボロで修繕されていない、山林、農地　など」はどうしてすぐに売却できないのでしょうか？

　例えば、貸宅地（底地）の場合
　貸宅地（底地）とは、別に建物の所有者（借地人）がいます。建物の所有者が貸宅地の所有者へ地代を払っています。
　なので、貸宅地を購入しても、基本自分で建物を建てることはできません。
　建物の所有者に交渉して、建物部分（借地権）を売ってもらえれば、建替えなどして自己使用できますが、現実的にはなかなか難しいです。

　そうすると、購入を検討する人は、自己使用しない人です。
　自己使用しない人とは、
　つまり、投資目的の人です。

　投資目的の人は、他の投資用不動産や株式などの投資商品と比較して、
　利回りが高ければ購入するでしょう。

　ちなみに、地代の相場は、ケースバイケースですが、
　固定資産税・都市計画税額の３～６倍に設定されています。
　昔からの旧法借地権の場合には、もっと安いケースもあります。

　仮に、利回り６％で貸宅地（底地）が売却できるとすると、
　地代が年間６０万円（固定資産税・都市計画税額２０万円）だと、
　時価（実際に売却できる金額）は、１０００万円となります。
　固定資産税・都市計画税額２０万円ということは、
　所有権の更地の場合だと、都内の人気エリアなら
　時価で４０００～５０００万円ぐらいにはなるでしょう。
　そうすると、相続税評価額で、３２００～４０００万円ぐらいに、
　貸宅地だと、相続税評価額で、２０００～２８００万円ぐらいになると想定されます。

　時価より相続税評価額がかなり高くなってしまいます。
　生前のうち売却しておけば、相続対策にもなりますし、相続税の対策にもなりますし、遺産分割の対策にもなります。

　「無接道の不動産（再建築不可）、再建築はできるが車の侵入ができない間口が狭い不動産、田舎の空き家、別荘、リゾートマンション」なども同じように、すぐに売却する事が難しく、
「時価＜相続税評価額」になっているケースが多いです。　

元気なうちに、時価を把握しておくことも十分な相続対策になります。

勘違いされている方も多いですが、
相続税評価額の計算ができるのは、税理士さん、不動産鑑定士
時価を出すことができるのは、不動産屋・不動産鑑定士　です。

渋谷・目黒相続相談センター（株式会社フランセ）では、宅建免許を持っており、
不動産の時価を算出することが可能ですので、お気軽にご相談下さい。

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

渋谷・目黒相続相談センター（株式会社フランセ）

・生前対策の遺産分割対策、遺言作成、相続税の節税対策

・相続後の遺産分割対策、相続税申告の節税対策

など、争族を防ぎ円満相続を迎える為の対策や資産を殖やして守る対策まで、

お客様ごとにオーダーメイドの相続対策を作成します。

【無料相談のお申し込みはコチラから】

・お電話でお問い合わせ　０３－３４０７－３２５８

・メールでお問い合わせ　info@shibuyameguro-souzoku.com

【アクセス】

渋谷駅徒歩１分（渋谷ヒカリエ横）

東京都渋谷区渋谷２－２２－１１渋谷フランセ奥野ビル１０階

【営業時間】 １０：００～１８：００　【定休日】 水曜日

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆